一、如何获取工业用地

经营性用地必须通过招拍挂的方式获得，获取工业用地需经地方政府批准以公开招拍挂的方式，在公共资源交易平台公告，按照程序竟得。企业也可以在二级土地市场以交易方式取得工业用地。

二、工业用地的分类

按照对居住及公共环境的干扰程度 、污染程度、安全隐患程度的不同，将工业用地分为三类：

一类工业用地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

二类工业用地（M2）：对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

三类工业用地（M3）：对寓居和公共设备等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业等用地。

此外，为了适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要。近年来，在三类工业用地外又衍生出了新型产业用地（M0），范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。

三、工业用地使用年限

按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地最高年限为50年。近来年为提升土地集约化程度、加快土地流转效率，许多地方推出了工业用地弹性年期出让，把出让年限缩短到了10-50年不等（10-20年较为常见）。

四、工业用地容积率

根据《工业项目建设用地控制指标》，不同行业对容积率的要求不同。比如计算机、通信、电子设备制造业，容积率必须达到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工业等对生产工艺有特殊要求的，容积率只需达到0.5即可。

五、工业用地增加容积率要补交费用吗

根据《节约集约利用土地规定》规定，鼓励工业用地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

六、工业用地配套比例

根据2021版《工业项目建设用地控制指标》，工业用地行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。同时《工业项目建设用地控制指标》还规定：对单体大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加的建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

七、工业用地能否转让

根据《城市房地产管理法》及土地出让合同的约定，工业用地可以转让，但有两个前提条件。一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。各地区办理土地转让还有其他的附加条件，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需要征得原主管部门同意。

八、工业用地的涉税问题

通过政府公开招拍挂方式、二级市场转让方式取得工业用地，主要涉及：营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、契税。具体详情需咨询税务部门。

九、工业用地涉嫌闲置，如何处理？

根据《闲置土地处置办法》规定，由于企业原因导致的闲置：一是未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。二是未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

由于政府原因导致的闲置，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：一是延长动工开发期限，签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。二是 按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。三是由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。四是 协议有偿收回国有建设用地使用权。五是置换其它价值相当、用途相同的土地。