房企公司以股权方式拿地发生的成本如何合理入账，两个实务案例，借鉴和指导意义，以供大家参考。

案例背景1

A公司持有工业用地100亩，现自主改造，用作商业开发，某房企拟通过收购A公司100%股权方式收购该块土地，股权支付对价为 18000万，另外，土地后续变性需补缴土地出让金5.5亿元，另需负担原A公司地上建筑物工业厂房拆除的拆迁补偿成本。目前因A公司无房地产开发资质，考虑在主体不变的情况下，通过增加A公司营业范围来进行后续项目开发，在此情形下，前期投入的地价款和拆迁补偿款，能否作为开发成本入账？

回复：在A公司（无房地产开发资质）公司主体不变的情况下，考虑增加营业范围，原工业土地成本重新补交出让金，土地成本就是原来土地出让金（已上账）+后期补交的土地出让金，可以作为开发成本扣除；拆迁补偿部分，无法作为开发成本扣除，因为相当于A公司自己拆迁自己房屋，拆迁成本无法作为开发成本入账，土地增值税无法作为扣除项目，应作为资产处置处理，对于资产处置损失可计入营业外支出，企业所得税前可扣除。这块需要提示的是：地上拆迁部分成本如何才能进到成本？这个在实际拿地时，就要和相关政府部门沟通，以下操作经验可供参考：

在土地变性时（原工业用地变为商业用地），由A公司通过设立全资子公司来取得土地，前提是政府招拍挂协议注明现状出让，（现状出让—通过全资子公司拿地，可以不受土地资源局投资比例25%的限制，可以直接过户。否则需要投资建造达到25%，才可以转让，会存在巨大时间成本问题。）如此一来，在拿地时该全资子公司要对原地上建筑物给予补偿，然后通过收购全资子公司100%股权的方式进行操作，此时，拆迁补偿就可以名正言顺的作为开发成本入账了，即拆迁成本可作为开发成本作为土增清算扣除项目。此操作方式下，需要注意的是要将合同（土地出让协议），评估报告，补偿证据等原始证据要坐实，形成真实完整合理的证据链条。

案例背景2

B公司2016年通过其全资子公司摘得一块土地，后C公司通过100%股权收购方式收购了B公司进行后续项目开发。收购协议约定转让价款1.2亿元，额外约定需交付对方3500平房产。

（1）额外交付的3500平房产能否作为开发成本入账？

（2）以个人作为股东收购和以公司作为股东收购有区别吗？

（3）延期交房支付的过渡费是否可以作为开发成本入账？

回复：（1）额外约定交付3500平房产给对方，其实相当于股权转让款对价的一部分，无法作为开发成本入账。另外，你公司就交付的3500平房产需要正常销售处理，因实际上并不会收到钱，交易双方可将3500平房产作为股权收购对价，做往来挂账处理，相当于双方的往来，后期房产交付时，做往来冲抵处理即可。

（2）关于股东收购身份，个人与公司的主要区别在于，个人股东在股息分红存在缴纳20%个税问题，公司股东股息分红不存在个税问题，需综合考虑后续开发房产用途、规划，权衡税费成本，选择合理的收购主体身份。

（3）支付的过渡费，实质是房地产未按时交房，支付的违约金，无法计入开发成本，可以计入营业外支出，所得税前可扣除。